Договор управления многоквартирного дома

dogovor

В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

Управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел  Жилищного кодекса РФ№ 8.

Не маловажную роль в этом управлении, я бы даже сказала наиважнейшую роль, занимает договор управления многоквартирного дома.

Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом - новый вид гражданско-правового договора.

В соответствии со ст. 162 Жилищного Кодекса одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:

- собственники помещений в многоквартирном доме;

- органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом.

(пояснение) Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

- органы местного самоуправления, в установленных ЖК РФ случаях.

(пояснение) Кодекс допускает заключение договора управления многоквартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.

Также следует помнить, что договор заключается с каждым собственником помещения, если иное не установлено решением общего собрания собственников.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация.

Договор управления вступает  в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, если иное не указано в самом договоре.

Так, например, собственники решили сменить управляющую организацию, и чтобы не произошло путаницы и не появились так называемые двойные квитанции, установили начало действия договора управления МКД на общем собрании собственников, и отразили это существенное условие в договоре.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным.

Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так в договоре управления МКД, в соответствии с п.3 ст. 162 ЖК РФ, должны быть указаны следующие существенные условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управления домом.

Собственники помещений вправе определить любой перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющая организация не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ). УК может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома.

Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками - на них лежит вся ответственность, за принятое решение, в том числе и по оплате по утвержденному перечню работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации, таких как сам порядок выполнения работ и оказания услуг, в том числе по проведению работ по текущему ремонту. Так, собственникам, которые не имеют желания принимать активное участие в жизни дома, я предлагаю, не обращать внимание на то, что управляющая организация самостоятельно определяет ход выполнения работ по текущему ремонту, и наоборот, активным собственникам, желающим принимать участие в жизни дома предлагаю изменить пункт в «правах УК» и указать, что выполнение работ по текущему ремонту возможно только после принятия решения общим собранием собственников помещений или советом многоквартирного дома.

Также в договоре управления МКД необходимо определить порядок приемки выполненных работ по договору управления многоквартирного дома и порядок фиксирования перерасчета по услугам, не предоставленным управляющей организацией как в полном объеме так и в части.

(образцы актов можно взять из приказа минстроя № 411/пр от 31.07.2014)

Кодекс устанавливает, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162).

При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162).

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее 30 дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к Управляющей организации могут быть применены соответствующие санкции.

Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления. В случае если управляющая организация потеряла техническую документацию, она обязана восстановить ее в 3х месячный срок.

В случае же не передачи управляющей компанией технической документации в установленный срок статьей 7.23.2. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде наложения административного штрафа в сумме до 500 000 рублей.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управлением многоквартирным домом.

Предусмотрены основные способы расторжения договора управления МКД:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом, о котором мню говорилось ранее.

По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить его на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия договора, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или продлить действие уже заключенного договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 статьи 162 ЖК, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен ли договор или нет, и соответственно она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. Передача производится выбранной общим собранием управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу, при отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.